Выкуп квартир по банкротству: процедура, особенности, риски

Продажа квартиры на аукционе по банкротству – это особая ниша на рынке недвижимости. Имущество, конфискованное за неуплату или банкротство, выставляется на торги и продается по низкой цене.

Если заемщик не может закрыть обязательства перед банком и не выплачивает взносы по кредиту, то недвижимость могут арестовать и выставить на аукцион. Торги проходят на площадках в интернете. На аукционы попадает имущество обанкротившихся фирм, квартиры в залоге у банка и муниципальные квартиры. Собственниками конфискованного жилья могут быть как физические, так и юридические лица.

По закону банк не может забрать квартиру в собственность сразу, даже если заемщик не может более выплачивать ипотеку. По судебному решению недвижимость уходит на торги. Торгами по банкротству занимается финансовый управляющий должника, на аукцион имущество передает территориальное правление Росимущества.

Квартиры юридических собственников являются более привлекательными для покупателей, так как там не проживают зарегистрированные жильцы, либо их можно быстро снять с учета. Имущество физических лиц принадлежит банку, но можно столкнуться с трудностями в виде скрытого обременения и не выписанных жильцов.

Приобретение квартиры на аукционе является привлекательным из-за возможности купить жилье по ценам ниже рыночных на 5-10%. Торги по банкротству – сложный процесс, который требует изучения рынка, оценку аналогичных предложений, сбор документов и формирование стратегии для аукциона.

Несмотря на заниженную стоимость недвижимости, аукцион не всегда заканчивается выгодным предложением. Часто квартиры на торгах покупают опытные риелторы и инвесторы, которые зарабатывают на этом деньги. Но принять участие в аукционе может любой человек, достигший совершеннолетнего возраста.

Основная причина, по которой недвижимость попадает на аукцион – это невыполнение долговых обязательств. Конфискации подлежит имущество, на которое выписано постановление судебных инстанций о взыскании, либо выставлении его на торги.

На аукционе продаются квартиры разных владельцев: физические лица, предприниматели и различные организации. Также на торгах можно найти и имущество в муниципальной собственности. Продаются квартиры в новостройках, вторичное жилье и элитная недвижимость.

Сюда входит ипотечная недвижимость, долг по которой остался не погашен. Банк конфискует квартиру у неплательщиков и реализует ее на торгах. Имущество в ипотеке продается по сниженной цене, так как банк торопится покрыть свои долги. Юридическая чистота такого жилья высока, так как банк проверяет недвижимость еще на стадии подачи заемщиком заявки на ипотеку.

Арест накладывается на имущество в результате судебных тяжб или невыплаченного долга. Проблемы при покупке такого имущества схожи с покупкой ипотечных квартир. Юридическая чистота недвижимости под арестом при этом может быть сомнительна.

После банкротства фирмы продаются не только ее активы, но и имущество, бывшее в собственности. С таких квартир не надо снимать обременения, поэтому эта категория недвижимости собирает на торгах большинство участников.

На торги недвижимость выставляют по низкой цене, так как необходимо скорее продать квартиру и закрыть долг. Аукцион проходит на специальных торговых площадках, которые работают онлайн. Победителем признается тот, кто назначит самую высокую цену.

Особенности проведения аукциона:

• Торги проводятся только в электронном виде с применением аппаратно-вычислительных средств.
• Аукцион проходит в 3 этапа. Первый – торги на повышение, цена ставится на основании рыночной стоимости квартиры. Второй – аукцион на повышение проходит, если не состоялся первый, но с понижением стоимости имущества на 10%, торги идут не менее 30 дней. Третий – публичное предложение с постепенным снижением стоимости.
• Задаток при банкротстве ограничен 20%, на аукционе по исполнительному производству задаток может быть равен до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.
• Период оплаты лота при торгах по банкротству оставляет 30 дней после завершения сделки. Сумма за покупку имущества по исполнительному производству составляет 5 дней.

Участники аукциона повышают цену пошагово, размер шага устанавливается организаторами аукциона и отмечен в описании лота. Обычно шаг равен 5%, но может составлять больше. В торгах могут принять участие все желающие, у кого есть паспорт, ИНН и СНИЛС. Помимо этого, нужно оформить цифровую подпись для участия в электронных сделках.

Приобретая недвижимость на площадке для торгов, покупатель рискует столкнуться с определенными рисками:

• До начала аукциона невозможно понять, будет ли сделка выгодной. Процесс зависит от того, сколько людей принимают участие в торгах и насколько они заинтересованы в покупке конкретного объекта.
• Обеспечительный платеж может сгореть. Если покупатель заявил о желании купить квартиру, прошел регистрацию на торгах, выбрал лот, но не принимал участие в торгах, то организатор не возвращает внесенные деньги.
• Результаты аукциона и сам аукцион можно оспорить. Это происходит в том случае, если на организатора направляется жалоба в антимонопольную комиссию. Торги также признаются недействительными, если были нарушены правила их проведения и изменены результаты.
• Если в оформлении документов, которые собрал участник аукциона, есть ошибки, то торги тоже признаются недействительными.
• Существует задержка при передаче квартиры. Проблема возникает, если недвижимость продается за долги, а жильцы отказываются съезжать. В этом случае новому собственнику придется выселять жильцов через суд.

Залоговые квартиры нередко продаются с долгами за коммунальные услуги. Если предыдущие владельцы не платили ипотеку, то велика вероятность, что они оставили задолженность за газ, свет и воду. Можно доказать, что новый собственник не обязан гасить накопившееся долги, но на это придется потратить время.

Принудительная продажа жилья не говорит о том, что все жильцы обязаны съехать с квартиры. После покупки недвижимости новый собственник может обнаружить наличие нескольких зарегистрированных лиц, которые имеют право проживать в квартире. Если совершеннолетних граждан можно выписать по решению суда, то с детьми это будет трудно, так как перед этим их нужно прописать в другой квартире.

Отказ от приватизации недвижимости дает жильцу право на пожизненное проживание в квартире. Новый собственник не сможет выселить предыдущих хозяев, для этого им сначала нужно предоставить другое помещение. Закон также распространяется на людей, находящихся на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилья.

Выкуп недвижимости на аукционе содержат множество подводных камней. Прежде, чем начинать гонку за выгодной сделкой, стоит принять меры предосторожности:

• Запросить документы на квартиру у организатора аукциона. В документы входит свидетельство о праве собственности, копия кредитного договора, если квартира в залоге, выписка из домовой книги. Телефон и другие контакты организатора можно найти в описании лота.
• Поискать информацию о должнике в федеральном реестре банкротов. Арбитражный управляющий размещает на этом ресурсе все документы на недвижимость и отчет об оценке. В документе описан внешний вид жилья, технические параметры, указаны обременения. В некоторых случаях доступны фото и видеоматериалы.
• Посмотреть, выставлялась ли прежде квартира на торгах. Информацию можно найти на сайтах-агрегаторах, собирающих данные о банкротной недвижимости. В поисковую строку просто нужно вбить лот, присвоенный квартире. Если жилье неоднократно выставлялось на аукцион, значит с ним связаны серьезные проблемы, которые не перекрыть низкой ценой.
• Проверить документы на недвижимость самостоятельно. Для этого нужно получить выписку из Росреестра, где указана вся информация о переходе прав и запретах на перерегистрацию. Наличие скрытых обременений можно узнать через сервис «Электронное правосудие».